Laurent Pérez
L’immobilier est un secteur très déterminant dans l’économie de plusieurs pays en Europe tel que la France. Cette prépondérance du secteur est due en grande majorité à l’existence de plusieurs lois qui favorisent la réalisation de gains pour les différents acteurs. Au nombre des plus connues et efficaces de celles-ci figure en place de choix la loi Denormandie. Que vaut ce dispositif dans le locatif ? Voici une présentation de la loi, de sa couverture, de ses conditions, de son application, de sa révision et de quelques astuces pour en profiter.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif visant l’incitation à l’investissement locatif à l’aide de réduction d’impôts. C’est un outil pour mettre en œuvre la politique de rénovation des bâtiments en piteux état et ceux vides pour les mettre sur le marché. En effet, cette loi concerne les logements ayant besoin de rénovation et prioritairement situés dans des quartiers délabrés.
Elle porte le nom du ministre de la Ville et du logement Julien Denormandie. C’est sous lui que la loi est entrée en vigueur le 1er Janvier 2019. Les personnes éligibles à cette dernière sont les contribuables résidant sur le territoire Français et qui effectuent une acquisition de logement rénovés ou en rénovation. Toutefois il ne s’agit pas de n’importe quelle rénovation. Elle se doit de respecter certaines conditions énoncées par décret.
Couverture et conditions de la loi Denormandie
La loi Denormandie couvre plus de 300 villes qui sont notamment les 222 villes recensées pour le plan d’action cœur de ville. Elle concerne également les villes françaises ayant conclus l’opération de revitalisation du territoire (ORT). Les réductions sur impôt qu’offre cette loi sont :
- de 12% sur une période couvrant 6 ans ;
- de 18% sur une période couvrant 9 ans et
- de 21% sur une période couvrant 12 ans.
Une condition sine qua non à l’application de cette loi est la proportion des frais de travaux réalisés qui doit représenter au moins 25%. Ce pourcentage se calcule en fonction du coût total de l’opération ayant conduit à l’acquisition du logement. Les travaux pris en compte par la loi sont essentiellement ceux qui assurent l’amélioration de la performance énergétique du logement concerné et d’autres travaux ponctuels. Il est question de ceux concernant la création de nouvelles surfaces habitables ou des surfaces annexes de logement. Dès lors que le bien est rénové, s’il est situé en copropriété, sa performance énergétique doit être égale ou excéder 20%.
Par ailleurs, il existe également des conditions qui concernent exclusivement les locataires souhaitant s’installer dans ces logements. En effet, ceux-ci sont tenus d’avoir un revenu qui varie en fonction de l’emplacement de leur logement. Ainsi, pour des logements situés dans les zones A Bis le loyer est plafonné à 17,43 euros et 12,95 euros pour les zones A. Il s’arrête à 12,44 euros pour les zones B1 et 9,7 euros pour les zones B2 et C. Toutefois, ces montants plafonds peuvent être revus en fonction des réalités des marchés locaux et parfois même de la surface des logements.
Application de la loi : une réussite apparente
Bien qu’un bilan exhaustif avec des statistiques concluantes, n’ait encore été rendu public sur l’application de Denormandie, les tendances semblent reluisantes. En effet, Jean Marc Torrollion affirme que la demande concernant ce type d’investissement locatif est forte bien. L’offre n’est pas encore conséquente, car il existe très peu de biens qui respectent les conditions sous lesquelles la loi est applicable.
Cette affirmation du président de la fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) se base sur le constat de plusieurs agents immobiliers sur le terrain. Cet expert en immobilier parvient donc à la conclusion que la loi Denormandie est en bonne voie de réussite. Néanmoins, ce n’est possible qu’à la condition que les acteurs de l’immobilier s’activent à faire correspondre au mieux l’offre à la demande prépondérante.
Les mesures nouvelles d’assouplissement de la loi
Plusieurs difficultés flagrantes ont été recensées dans le cadre de l’application de la loi, notamment celles en lien avec le zonage. Le gouvernement donne un coup de pouce en excluant le critère du centre-ville et en tenant désormais compte des villes dans leur entièreté. Il ne s’agit plus que des logements soient situés exclusivement dans les grandes métropoles des zones décrétées éligibles. À cela s’ajoute la réforme de constitution des 25% de frais de travaux qui tient désormais compte :
- des travaux de modernisation de résidences déjà existantes ;
- des travaux d’assainissement de logement tel que le remplacement de chaudière et
- des travaux d’aménagement de combles puis surfaces annexes d’habitations ou de surfaces habitables.
Une autre mesure incitative de l’application de cette loi est la prolongation de sa durée de validité. En effet, la loi Denormandie était initialement prévue pour ne rester valable que durant deux ans c’est-à-dire jusqu’en 2021. Cependant, ce délai a connu une révision qui l’a allongé jusqu’au 31 décembre 2022.
Astuces pour profiter de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie
À l’instar de toutes les lois régissant le domaine de l’immobilier, l’emplacement est un facteur très déterminant pour l’éligibilité à la loi Denormandie. Il est donc indispensable de savoir comment bien choisir l’emplacement de son logement si vous souhaitez bénéficier des avantages de ce dispositif. Pour ce faire, il faut inévitablement connaitre le marché local de la zone où on désire s’établir. Ce repérage permet d’identifier les villes à forte demande locative.
En outre, il est également possible de faire recours à un gestionnaire de la société civile de placement immobilier pour faire le choix de l’emplacement. Cette délégation de tâche vous permet assurément de réaliser un gain de temps énorme.
En somme, la loi Denormandie a plusieurs avantages qu’il vaut mieux prendre en considération avant d’investir dans l’immobilier.
